Se hai un immobile senza agibilità o stai per comprare casa, probabilmente ti sei imbattuto nel Decreto Salva Casa. Tra articoli di giornale, rumors e interpretazioni contrastanti, c’è molta confusione su cosa sia davvero cambiato.
La verità? Il Salva Casa ha introdotto alcune deroghe puntuali ai requisiti di agibilità, ma non ha stravolto il sistema. E soprattutto — attenzione — non è la bacchetta magica che risolve qualsiasi irregolarità edilizia. Anzi, chi pensa di usare l’agibilità per “sistemare” abusi edilizi rischia grosso, sia in termini di responsabilità professionale che nelle compravendite immobiliari.
In questo articolo facciamo chiarezza una volta per tutte: cosa cambia davvero con le nuove regole, cosa resta invariato, e quali sono i rischi concreti che tecnici e proprietari devono conoscere per non trovarsi con brutte sorprese.
Cos’è l’Agibilità e Perché Tutti la Confondono Con Altro
Partiamo dalle basi, perché qui sta il primo grande equivoco. L’agibilità edilizia — oggi chiamata ufficialmente Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) — è quella dichiarazione tecnica che attesta che un immobile è sicuro, salubre e utilizzabile secondo la sua destinazione.
Dal 2016 non è più un certificato rilasciato dal Comune, ma una segnalazione che presenti tu (o meglio, il tecnico che assevera per te). La presenti, e l’immobile diventa agibile da quel momento. Il Comune può fare controlli successivi, ma l’effetto è immediato.
Fin qui tutto chiaro. Il problema nasce quando la gente confonde l’agibilità con tre cose completamente diverse:
1. La conformità urbanistica dell’immobile L’agibilità dice “questa casa è abitabile e sicura”. La conformità urbanistica dice “questa casa è stata costruita secondo le regole edilizie”. Sono due piani diversi, anche se ovviamente collegati.
2. La sanatoria degli abusi edilizi No, l’agibilità non sana nessun abuso. Mai. Se hai costruito senza permesso o con difformità rilevanti, devi prima sanare (quando possibile), poi potrai eventualmente ottenere l’agibilità.
3. Un lasciapassare per vendere casa L’agibilità mancante non rende nullo il contratto di vendita. Però può creare problemi seri all’acquirente e responsabilità per il venditore. Ne parliamo tra poco.
La giurisprudenza è stata chiarissima su questo punto: l’agibilità presuppone che l’immobile sia già legittimo dal punto di vista edilizio. Non può sostituirsi ai titoli edilizi né coprire irregolarità pregresse.
Le Vere Novità del Decreto Salva Casa
Veniamo al Salva Casa. Cosa è cambiato davvero?
Il decreto ha modificato l’articolo 24 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) aggiungendo tre nuovi commi — il 5-bis, 5-ter e 5-quater — che introducono deroghe ai requisiti igienico-sanitari per l’agibilità. Questo significa che in determinate condizioni puoi attestare l’agibilità anche se alcuni parametri dimensionali sono inferiori agli standard ordinari.
Altezze minime: si scende a 2,40 metri
La novità più citata riguarda le altezze interne. Prima dell’agibilità servivano almeno 2,70 metri. Ora il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche con altezze di 2,40 metri.
Attenzione però: non è automatico. Devi rispettare il requisito dell’adattabilità (quello del DM 236/1989) e soddisfare almeno una di queste condizioni:
- I locali sono in edifici sottoposti a recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario
- Presenti contestualmente un progetto di ristrutturazione che garantisce condizioni igieniche adeguate (più superficie, migliore ventilazione naturale, ecc.)
Superfici minime per monolocali
Altra deroga importante riguarda gli alloggi monostanza. Le superfici minime si riducono:
- 20 mq per una persona
- 28 mq per due persone
Anche qui valgono le stesse condizioni alternative: recupero edilizio o progetto di ristrutturazione che compensa con altri accorgimenti.
Cosa NON cambia (e questa è la parte importante)
Il Salva Casa non ha modificato:
- Il procedimento generale di agibilità
- L’obbligo di conformità dell’opera al progetto presentato
- La necessità che l’immobile sia legittimamente realizzato
- I controlli successivi del Comune
- Le condizioni di sicurezza strutturale e impiantistica
In altre parole: le deroghe riguardano solo alcuni parametri dimensionali. Tutto il resto dell’impianto normativo è rimasto identico.
Agibilità e Stato Legittimo: Il Nodo Che Nessuno Ti Dice
Qui arriviamo al punto più delicato, quello che genera più contenziosi e che molti tecnici sottovalutano.
L’agibilità presuppone sempre lo stato legittimo dell’immobile. Non puoi attestare l’agibilità di un immobile che non è legittimamente costruito o che presenta abusi edilizi non sanati.
Il Consiglio di Stato lo ha ribadito più volte: l’agibilità non è un atto autonomo. Si inserisce in un percorso edilizio che deve essere già regolare. Non può sanare difformità, non può sostituirsi ai titoli edilizi mancanti, non può “chiudere un occhio” su irregolarità pregresse.
Il caso dell’immobile con abusi
Mettiamo che tu abbia un immobile con difformità rispetto al permesso di costruire. Magari hai spostato una parete, chiuso un terrazzo, modificato la distribuzione interna. L’immobile di fatto è abitabile e rispetta le norme igienico-sanitarie.
Puoi attestare l’agibilità? No.
Prima devi sanare l’abuso edilizio (se sanabile), ottenere il provvedimento di sanatoria, e solo dopo puoi procedere con la segnalazione certificata di agibilità.
Invertire questa sequenza è uno degli errori più gravi che un tecnico possa fare. Espone a responsabilità professionali pesanti e crea problemi enormi nelle successive compravendite.
L’agibilità per immobili esistenti senza certificato
C’è un caso particolare che il Salva Casa non ha toccato ma che vale la pena chiarire: gli immobili esistenti privi di agibilità.
La normativa prevede la possibilità di presentare la SCIA di agibilità anche senza aver fatto lavori, per immobili legittimamente realizzati ma che non hanno mai ottenuto il certificato (magari perché costruiti quando non era obbligatorio).
Anche in questo caso però le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità devono essere presenti. Non è una scorciatoia per regolarizzare situazioni problematiche.
Agibilità e Compravendite: Quello Che Devi Sapere Prima di Firmare
Passiamo ora a un tema caldissimo: il rapporto tra agibilità e compravendite immobiliari.
La mancanza di agibilità non rende nullo il contratto di vendita. La Cassazione lo ha chiarito in decine di sentenze. Ma questo non significa che sia irrilevante. Tutt’altro.
Le conseguenze concrete della mancanza di agibilità
Quando compri un immobile senza agibilità, possono verificarsi questi scenari:
Carenza formale: l’immobile ha tutte le caratteristiche per l’agibilità, manca solo il documento. In questo caso il danno per l’acquirente si limita ai costi per ottenerlo (parcella del tecnico, diritti di segreteria). Parliamo di qualche migliaio di euro, facilmente quantificabili.
Carenza sostanziale: l’immobile non può ottenere l’agibilità perché presenta difformità gravi o abusi non sanabili. Qui si entra in un territorio molto più pericoloso. Può configurarsi una “vendita di aliud pro alio” (vendita di una cosa per un’altra), con possibilità di:
- Riduzione significativa del prezzo
- Risoluzione del contratto
- Risarcimento danni consistente
La giurisprudenza è stata chiara: chi acquista un immobile ha diritto a ricevere un bene conforme alle leggi, regolamenti e concessioni edilizie, per il quale sia stata rilasciata l’agibilità. Non basta che l’immobile sia di fatto abitabile.
Il ruolo del venditore e del notaio
Il venditore ha l’obbligo di consegnare l’agibilità secondo l’articolo 1477 del Codice Civile (documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta).
Se al momento del rogito l’agibilità manca, è fondamentale che:
- L’acquirente sia pienamente informato
- Si inseriscano nel contratto clausole chiare sulla responsabilità
- Si valuti un meccanismo di garanzia o deposito prezzo
- Si verifichi se l’agibilità è ottenibile o se ci sono ostacoli
Il notaio non ha l’obbligo di verificare tecnicamente la situazione, ma deve assicurarsi che le parti siano consapevoli e che il contratto rifletta correttamente gli accordi.
La sentenza Cassazione n. 21937/2025: un caso emblematico
Quest’anno la Cassazione ha affrontato un caso particolare: agibilità rilasciata 12 anni dopo la compravendita. L’acquirente chiedeva la risoluzione del contratto per il ritardo.
La Corte ha stabilito che se l’acquirente era a conoscenza della situazione al momento dell’acquisto e il venditore si era impegnato a procurare l’agibilità, il ritardo dovuto a lentezze amministrative non giustifica automaticamente la risoluzione.
Morale: tutto dipende dagli accordi contrattuali e dalla trasparenza tra le parti.
I Rischi Concreti Per Tecnici e Proprietari
Veniamo ora alla parte pratica: cosa rischi concretamente se sbagli?
Per i tecnici abilitati
Quando asseveri un’agibilità, ti assumi responsabilità penali, civili e deontologiche. Se attesti falsamente la sussistenza dei requisiti:
- Responsabilità penale: false dichiarazioni in atti destinati alla PA (art. 483 c.p.)
- Responsabilità civile: risarcimento danni all’acquirente che subisce pregiudizi
- Responsabilità disciplinare: procedimenti presso l’Ordine professionale
Le deroghe del Salva Casa non ti autorizzano ad asseverare situazioni che non rientrano nei precisi limiti normativi. Ogni asseverazione richiede una valutazione tecnica puntuale, non può essere un automatismo.
Per i proprietari
Se sei proprietario e stai valutando di presentare la SCIA di agibilità per un immobile con problemi, considera che:
- Un’agibilità attestata in presenza di abusi edilizi è inefficace
- Il Comune può intervenire anche dopo e dichiarare l’inagibilità
- In caso di vendita futura, i problemi emergeranno e ti esporranno a richieste di risarcimento
- Le sanzioni amministrative per abusi edilizi restano applicabili
Non usare l’agibilità come strumento per “chiudere le pratiche” quando invece servirebbero sanatorie o altri interventi correttivi.
La Checklist Operativa: Come Muoverti Correttamente
Facciamo ordine con una guida pratica passo-passo per le situazioni più comuni.
Hai un immobile esistente senza agibilità?
Step 1: Verifica lo stato legittimo
- Recupera tutti i titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA)
- Controlla se ci sono state modifiche successive
- Verifica che non ci siano abusi edilizi
Step 2: Valuta le condizioni attuali
- L’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità?
- Gli impianti sono a norma e certificati?
- Le dimensioni rientrano negli standard (o nelle deroghe ammesse)?
Step 3: Decidi la strategia
- Se tutto è regolare: puoi presentare la SCIA di agibilità senza lavori
- Se ci sono difformità sanabili: prima la sanatoria, poi l’agibilità
- Se ci sono difformità non sanabili: valuta con un tecnico le opzioni
Stai per vendere un immobile senza agibilità?
Scenario A – Immobile regolare, manca solo il documento
- Fai fare la SCIA di agibilità prima del rogito
- Costo contenuto, tempi rapidi
- Eviti contenziosi futuri
Scenario B – Immobile con difformità sanabili
- Avvia subito la sanatoria
- Valuta con l’acquirente se procedere o attendere
- Prevedi clausole contrattuali chiare
- Considera un deposito prezzo come garanzia
Scenario C – Immobile con problemi strutturali
- Massima trasparenza con l’acquirente
- Valutazione tecnica dettagliata
- Riduzione proporzionale del prezzo
- Clausole di manleva ben definite
Stai per comprare casa?
Verifica essenziale pre-acquisto:
- Richiedi copia dell’agibilità (o SCA)
- Se manca, chiedi una perizia tecnica per capire perché
- Verifica la conformità urbanistica dell’immobile
- Controlla che non ci siano abusi edilizi pendenti
Nel contratto preliminare:
- Inserisci la clausola che obbliga il venditore a consegnare l’agibilità
- Prevedi termini precisi e conseguenze per l’inadempimento
- Considera una caparra confirmatoria adeguata
Al rogito:
- Non firmare finché non hai visto l’agibilità o non hai clausole solide
- Se accetti di comprare senza agibilità, fallo consapevolmente con riduzione di prezzo
- Assicurati che il notaio verbalizzai la situazione esatta
Le Domande Che Tutti Fanno
Le deroghe del Salva Casa valgono per tutti gli immobili?
No. Valgono principalmente per immobili esistenti in recupero edilizio o quando presenti un progetto di ristrutturazione compensativo. Non puoi applicarle automaticamente a qualsiasi situazione.
Se ho un abuso edilizio, posso usare le deroghe per ottenere l’agibilità?
Assolutamente no. Le deroghe riguardano solo alcuni requisiti dimensionali igienico-sanitari. Non c’entrano nulla con gli abusi edilizi, che vanno sanati a parte.
Quanto costa ottenere l’agibilità?
Se l’immobile è già conforme: tra 1.500 e 3.500 euro (parcella tecnico + diritti). Se servono lavori di adeguamento: dipende dagli interventi necessari, si può arrivare a decine di migliaia di euro.
Posso vendere casa senza agibilità?
Sì, il contratto è valido. Ma esponi te e l’acquirente a rischi e contenziosi. È sempre meglio regolarizzare prima.
L’agibilità ha scadenza?
No, non scade. Ma se fai modifiche sostanziali all’immobile, serve una nuova segnalazione certificata.
Il condono edilizio include l’agibilità?
No. Sono due procedure separate. Il condono sana l’abuso edilizio, ma poi dovrai comunque ottenere l’agibilità se serve.
Conclusioni: L’Agibilità Non È Più Quella di Prima, Ma Nemmeno Così Diversa
Tirando le somme dopo questo viaggio nelle pieghe della normativa, cosa ci portiamo a casa?
Il Decreto Salva Casa ha introdotto flessibilità mirate per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, soprattutto nei centri storici e nelle situazioni di alloggi di dimensioni ridotte. Le deroghe su altezze e superfici minime sono concrete e utilizzabili.
Ma — e questo “ma” è importante — l’impianto generale dell’agibilità non è cambiato. Continua a presupporre la legittimità edilizia dell’immobile, non può sanare abusi, non sostituisce i titoli edilizi. Le responsabilità dei tecnici restano pesanti, i rischi nelle compravendite pure.
Il vero problema oggi non è tanto cosa dice la norma (che in fondo è abbastanza chiara), quanto le aspettative sbagliate che si sono create attorno al Salva Casa. Molti hanno pensato fosse una sanatoria mascherata, una via facile per sistemare situazioni irregolari. Non è così.
Se sei un tecnico, usa le deroghe dove previsto ma con valutazioni puntuali e documentate. Se sei un proprietario, non improvvisare: affidati a professionisti competenti. Se stai comprando casa, pretendi trasparenza e verifiche accurate.
L’agibilità edilizia nel 2025 resta quello che è sempre stata: uno strumento tecnico serio, che attesta condizioni oggettive, e che va gestito con competenza e responsabilità. Tutto il resto è illusione, e le illusioni in edilizia si pagano care.
